3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有(yǒu)一套住房且相應購(gòu)房貸款未結清的居民(mín)家庭購(gòu)二套房,最低首付款比例調整為(wèi)不低于40%。同時,繳存職工(gōng)家庭使用(yòng)住房公(gōng)積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房,最低首付比例下調為(wèi)20%;擁有(yǒu)一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公(gōng)積金購(gòu)房,最低首付比例為(wèi)30%。

    政策接踵而來，财政部網站公(gōng)布：個人将購(gòu)買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人将購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人将購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

    我們對市場相關人士進行了草(cǎo)根調研，觀點不一，有(yǒu)觀點認為(wèi)，此次連環政策的發布，将大大利于房地産(chǎn)市場需求的集中(zhōng)釋放，同時，對鋼材市場來講，無疑也将極大提振市場信心，刺激房地産(chǎn)相關的鋼材需求，畢竟近年國(guó)内的鋼鐵市場需求，房地産(chǎn)市場占據了絕對的龍頭老大地位。也有(yǒu)觀點認為(wèi)，随着政策的執行，雖然房地産(chǎn)成交量可(kě)能(néng)上升，但房産(chǎn)價格也很(hěn)有(yǒu)可(kě)能(néng)随之上漲，不過就目前情況來看，一二線(xiàn)城市上漲的可(kě)能(néng)要大于三四線(xiàn)城市。此外，當前房地産(chǎn)市場剛性需求比例提高，投機炒房者越來越少，一方面國(guó)内人口逐步向大中(zhōng)型城市集中(zhōng)，在一二線(xiàn)房價預期上漲的情況下，實際住房需求的人很(hěn)有(yǒu)可(kě)能(néng)提前購(gòu)買；另一方面，國(guó)内房地産(chǎn)市場價格繼續走高的動力已經大大減弱，因此投資房産(chǎn)帶來的回報很(hěn)可(kě)能(néng)低于投資一些其他(tā)項目。如此一來，實際的房地産(chǎn)需求釋放很(hěn)可(kě)能(néng)不如想象當中(zhōng)那麽好，并且國(guó)内房地産(chǎn)現房庫存較大，所以此次政策變化帶來的效應更可(kě)能(néng)是消化現有(yǒu)庫存，最終傳導到鋼材市場的需求也将不是十分(fēn)樂觀。

    綜合調研結果來看，房地産(chǎn)市場短期回暖是大家都比較一緻的觀點。筆(bǐ)者通過分(fēn)析近期房地産(chǎn)市場情況，以及與鋼材價格的關系，尋找兩者的内在聯系，供大家參考。

    房地産(chǎn)各項指标表現低迷，政策托底意圖明顯。數據顯示，截止2014年12月，我國(guó)2014年全年商(shāng)品房銷售面積120648.54萬平方米，同比下降8%，其中(zhōng)12月當月銷售18931.97萬平方米，同比下降4.1%，見圖一。可(kě)以看出，雖然2014年12月商(shāng)品房銷售仍如往年創下年内最高，但與往年相比，卻有(yǒu)着一定的回落，可(kě)以說商(shāng)品房銷售方面已經出現向下壓力。而從國(guó)内百城房地産(chǎn)價格指數表現來看，2014年全年國(guó)内房價基本處于弱勢向下走勢，這與2012年價格回落時，同樣都出現商(shāng)品房銷售增速下降的情況。此外，從最新(xīn)統計的數據來看，2015年1-2月份商(shāng)品房銷售面積為(wèi)8763.89萬平方米，同比2014年下降16.3%，而2月份價格指數環比2014年12月同樣是出現下降的。所以我們也可(kě)以認為(wèi)，房價下降的時候，房市銷售情況同樣不容樂觀。因此，此次房地産(chǎn)市場價格若這能(néng)走強，是可(kě)以對房地産(chǎn)需求起到一定正面刺激作(zuò)用(yòng)的，那麽此次房市政策的連出，将有(yǒu)較大概率促進房地産(chǎn)市場銷售的量價齊升。

    從最近年份來看，房地産(chǎn)價格上漲對鋼價提升力度有(yǒu)限。我們選取與房地産(chǎn)相關密切的長(cháng)材價格來看，在2013年之前，國(guó)内鋼材價格走勢與房地産(chǎn)價格指數的變化還是正相關，見圖二，基本上房價強則鋼價漲，房價弱則鋼價跌，可(kě)以說是房地産(chǎn)市場的強弱間接帶動了鋼材市場價格的走勢，概因我國(guó)該階段主要以房地産(chǎn)及各類投資來拉動國(guó)民(mín)經濟發展影響。不過從2013年之後，房地産(chǎn)價格的變化應該是對鋼材市場價格的影響變得微乎其微，從圖中(zhōng)也可(kě)以看出，無論房價強弱，鋼材市場價格始終處于弱勢震蕩向下的局面。一方面因為(wèi)國(guó)内鋼鐵供需格局發生極大改變導緻鋼鐵市場走出獨立行情；另一方面則因房地産(chǎn)市場遇冷，相關投資也迅速下降導緻其與鋼價逐漸脫節所緻。再加上本身鋼鐵作(zuò)為(wèi)原材料僅占房地産(chǎn)投資比例很(hěn)小(xiǎo)的一部分(fēn)，因此房價與鋼價相關性減弱，也顯得無可(kě)厚非。

圖二：近年房地産(chǎn)價格與長(cháng)材價格走勢變化

    綜合來看，此次房産(chǎn)政策的連出，雖然極有(yǒu)可(kě)能(néng)帶動房地産(chǎn)市場價格及需求的回升，但對整個房地産(chǎn)市場的長(cháng)期影響并不大，畢竟當前房地産(chǎn)存量巨大，且投資者熱情短期内也難以有(yǒu)效調動，中(zhōng)國(guó)人口紅利已經大幅減弱。鋼材市場方面，我們認為(wèi)，不排除短期市場在預期轉好情況下出現拉漲，但行業本身供大于求的狀況難以改變，仍将維持弱勢運行的可(kě)能(néng)性較大，建議密切關注房地産(chǎn)價格的變化和去庫存化進展